2024年上半年，租用胡志明市办公室的需求仍然是为了寻找更好位置、更优惠价格的主要交易。
办公室A级租金首次下降
根据CBRE越南在2024年上半年的数据，胡志明市的办公市场显示，A级办公室在市区以外的租金已经下降到相当于该级别平均租金的60%左右。这推动了A级办公室的平均租金降至每月45.9美元/平方米（相当于1.1万越南盾/平方米），比上一季度下降了2.6%，但仍比去年同期增长了1.2%。
胡志明市的A级办公空置率已经上升到近21%（按年增长13.3个百分点），这是近10年来最高的，部分原因是自2023年底以来市场不断推出新办公空间。
实际上，开发商已经积极调整降低租金或提供吸引力优惠政策，在许多老旧或空置率高的大楼，例如：免租期长达08个月或布置时间比实际施工时间长约02-04个月。
与此同时，B级大楼的平均租金有所改善，达到每月26.3美元/平方米（相当于60万越南盾/平方米），同比季度增长了0.9%，年增约2.7%。截至2024年第2季度，B级办公空置率也达到10.1%，较上一季度轻微增长0.7个百分点。
2024年上半年的交易量比去年同期有所下降，因此胡志明市的办公市场新出租面积仅达到约21,000平方米，相当于2023年整年份额的30%左右。
根据Savills越南的数据，在2024年上半年，来自于非核心地区的3个新办公项目提供52,512平方米的净租赁面积，使得胡志明市的总办公供应达到2.8百万平方米的净租赁面积，来自386个项目，按季度增长2%，年增长10%。租赁需求达到23,760平方米的净租赁面积，主要是因为A级项目在2023年第三季度开业。
平均租金按季度上涨2%，年增长8%，达到每月815,000越南盾/平方米。A级办公室租金达到1.1百万越南盾/平方米/月，按季度增长5%。
平均出租率为89%，按季度下降1个百分点，年下降2个百分点，主要是由于新供应的规模较小。
据胡志明市CBRE研究与咨询部门负责人范玉常称，过去6个月内，办公室租赁的主要目的仍是迁址，占交易数量的主要部分。关于办公室扩张的目的在交易总面积中占比超过44%（迁址占面积约28%），这得益于两个大型办公室扩张交易（其中包括一个需求达到1公顷的出租）在非核心地区的两个新建筑物。
对于跨国公司来说，由于母公司对新地点的投资成本有限，新的租赁交易通常会延续至2年。这也是房东在考虑出租新建筑时的一个重要因素，开始出租时间可能比通常要提前，以吸引到这一关键租。
江黄女士，沙勿尔斯胡志明市研究与S22M总监，也认为在过去6个月里，胡志明市办公交易的主要目的是扩大和移动，扩大占66%，移动占24%。在较大面积需求中，金融、银行、保险和房地产领域正在寻求高质量的升级，而信息与通信技术（ICT）及零售分销领域正在寻求更具竞争力的租金。2024年上半年的租赁交易中，外国租户占据了88%的租赁面积市场份额。
新办公室需求
对于未来办公室租赁需求的观察显示，Cushman＆Wakefield在2024年6月进行的“办公室使用”调查表明，除了绿色和可持续建筑的趋势外，对员工健康和体验的关注日益增加。
跨国公司仍在寻找位于胡志明市市中心A和B级办公室以设立总部。此外，一些新进入越南的企业选择共享工作空间，初始成本较低且灵活，以满足未来扩张需求。
因此，一些办公项目开始增加餐饮店、健身房、游泳池、花园和其他技术设备，以监测建筑内部的水质和空气质量。
一种新趋势是在第三地点（第三地方）工作，例如共同办公空间或咖啡馆，所有这些都有可能重新定义未来办公市场格局。
据Cushman＆Wakefield越南总经理Trang Bui表示，到2029年，全球劳动力中将有20%使用共享工作空间，较目前的16%有所增加。
由于工作场所的要求将发生显著变化，办公室内部空间也更加灵活，允许将各区域功能调整为连接空间、会议室、正式会面场所、娱乐空间和培训室，以及根据一天不同时间段进行工作。
对于越南行政中心总经理Bà Lương Thị Mỹ Thanh来说，员工健康和设计装备的持久性正在受到更多关注。因此，办公空间将需要有绿色植被，最大程度地提供自然光线，良好的通风和能够控制建筑内部环境温度的能力。
“办公室的使用率在未来三年内将不会改变或继续增加。在此期间，成本效益仍然是企业的首要重点。接着是建筑分级、设计、技术规格和建筑管理服务。在调查中最突出的因素是ESG指标，即具有可持续设计的建筑，”美青女士。
来源: VNEconomy – 黎明
